L’Émergence de l’Indice "Immobilier Durable" à la Bourse de Casablanca
L’Émergence de l’Indice "Immobilier Durable" à la Bourse de Casablanca : Une Révolution Écologique et Financière
Introduction : La Finance au Service de la Ville Verte
Dans l’effervescence du quartier Casablanca Finance City, où les tours futuristes côtoient les chantiers vertigineux, une innovation majeure vient de voir le jour : l’indice boursier "Immobilier Durable", lancé officiellement en janvier 2025 par la Bourse de Casablanca en partenariat avec le Ministère de l’Aménagement du Territoire et la Société Française de Certification Écologique (CERTIVEA). Ce nouvel outil financier, le premier du genre en Afrique, marque un tournant historique dans la valorisation des projets immobiliers respectueux de l’environnement, tout en offrant aux investisseurs – qu’ils soient MRE, expatriés ou fonds institutionnels – une grille de lecture inédite pour évaluer la performance verte du secteur.
Genèse d’un Indice Novateur
L’idée germe en 2023, alors que le Maroc accélère sa transition écologique dans le cadre du Nouveau Modèle de Développement. Face à l’explosion des projets immobiliers labellisés "Green Building" (+47% depuis 2022 selon l’Agence Marocaine pour l’Efficacité Énergétique), les autorités constatent un manque criant d’outils de mesure standardisés. "Nous avions besoin d’un thermomètre financier pour distinguer le vrai durable du simple greenwashing", explique Mehdi El Alami, directeur de la stratégie à la Bourse de Casablanca.
L’indice, élaboré après 18 mois de travaux associant universitaires, promoteurs et ONG, repose sur une méthodologie rigoureuse. Pour y figurer, les sociétés cotées doivent répondre à 27 critères répartis en trois piliers : performance énergétique (certification EDGE ou équivalent), impact social (mixité fonctionnelle, accessibilité) et résilience climatique (gestion des eaux pluviales, matériaux biosourcés). Une innovation majeure : l’intégration des "droits à bâtir durables", un concept inspiré des travaux de l’économiste marocain Dr. Karim El Aynaoui sur la valorisation des externalités positives.
Mécanismes et Impacts Concrets
Les premières semaines de cotation révèlent des dynamiques prometteuses. L’indice, qui regroupe initialement 12 sociétés dont Alliances Développement Immobilier et CGI, surperforme déjà l’indice général de la Bourse de Casablanca de près de 8 points. "C’est la preuve que la durabilité paie", souligne Leila Benkirane, analyste chez BMCE Capital Research.
Dans les coulisses, l’effet d’entraînement est tangible. Plusieurs promoteurs historiques, comme Addoha, ont engagé des reconversions massives de leurs projets pour intégrer l’indice. "Nous avons revu tous nos plans directeurs pour inclure des centrales solaires partagées et des systèmes de récupération des eaux grises", témoigne son PDG, Anas Sefrioui.
Un Levier pour Attirer les Investisseurs Internationaux
L’indice s’inscrit dans une stratégie plus large visant à positionner le Maroc comme hub africain de la finance verte. Plusieurs fonds souverains, dont le Norwegian Wealth Fund, ont manifesté leur intérêt. "C’est exactement le type d’outil transparent que nous recherchons pour nos investissements climatiques", confie Henrik Andersen, responsable des actifs immobiliers émergents chez PGGM, gestionnaire du fonds de pension néerlandais.
Pour les MRE, souvent frileux face aux aléas du marché local, l’indice offre une garantie inédite. "Enfin un moyen objectif de vérifier si nos investissements immobiliers au pays sont vraiment durables", se réjouit Karim Bennis, entrepreneur marocain basé à Montréal.
Défis et Perspectives
Pourtant, des obstacles persistent. La certification reste coûteuse pour les PME, et certains acteurs dénoncent des critères trop tournés vers le haut de gamme. "Nous travaillons sur un volet spécifique pour l’habitat social durable", rassure Salwa Maghnouj, directrice du développement durable à la Bourse.
L’avenir s’annonce riche : extension prévue aux sociétés non cotées en 2026, création d’un fonds indiciel dédié, et même une possible réplication du modèle dans d’autres places africaines.
Conclusion : Quand la Bourse Épouse l’Écologie
Cette innovation marque une étape clé dans la financiarisation de la transition écologique marocaine. Elle démontre qu’immobilier rentable et développement durable ne sont plus antinomiques, mais bel et bien complémentaires.
Références
Étude "Finance Verte au Maroc" (UM6P, 2024)
Rapport "Immobilier et Climat" (World Bank, 2025)
